Erbimmobilie verkaufen: Wir kaufen auch von Erbengemeinschaften

Verkaufen können Sie nur mit Erbnachweis. Das ist in der Regel ein Erbschein vom Nachlassgericht. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt dem Grundbuchamt meist dieses Dokument zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO). Ein handschriftliches Testament reicht dafür in der Regel nicht, dann brauchen Sie den Erbschein. Wollen Sie das Erbe nicht annehmen, haben Sie dafür sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall (§ 1944 BGB). Danach gilt es als angenommen.

Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Über das Haus können die Miterben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Ein Verkauf braucht die Unterschrift jedes Einzelnen oder eine Vollmacht. Einigen sich die Miterben nicht, kann jeder die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Das ist der letzte Weg, weil der Erlös dabei häufig unter dem Marktpreis liegt. Lassen Sie sich vorher anwaltlich beraten.

Im Grundbuch steht nach dem Erbfall zunächst noch der Verstorbene. Damit der Käufer als Eigentümer eingetragen werden kann, müssen vorher die Erben eingetragen werden. Beantragen Sie das innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, entfällt dafür die Gebühr. Beim Notartermin unterschreiben alle Miterben selbst oder erteilen eine notariell beglaubigte Vollmacht.

Für den Verkauf aus dem Nachlass sind hilfreich: Erbnachweis, Grundbuchauszug, Energieausweis, Flurkarte, Wohnflächenberechnung und, falls vorhanden, Mietverträge. Für unsere erste Einschätzung brauchen Sie davon nichts, Adresse und eine kurze Beschreibung genügen.

Erbschaftsteuer: Das Haus zählt mit seinem Wert zum Nachlass. Dafür gibt es Freibeträge, zum Beispiel 500.000 € für Ehepartner und 400.000 € für Kinder (§ 16 ErbStG). Für Enkel und weitere Erben gelten andere Beträge. Stand November 2026 gelten die Freibeträge unverändert, eine Reform wird aber diskutiert. Wer ein Familienheim steuerfrei geerbt hat, muss es in der Regel zehn Jahre selbst nutzen, ein früherer Verkauf kann die Befreiung kosten.

Einkommensteuer: Der Erbe übernimmt den Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen (§ 23 EStG). Hat dieser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Klären Sie das im Einzelfall mit Ihrem Steuerberater.

Solange das Haus nicht verkauft ist, laufen Grundsteuer, Versicherung und Heizung weiter, und Gehweg und Gebäude müssen verkehrssicher bleiben. Was das kostet, rechnet leerstehendes Haus verkaufen vor. Auch Häuser mit Sanierungsbedarf sehen wir uns an, siehe sanierungsbedürftiges Haus verkaufen. Als Erbengemeinschaft melden Sie sich zunächst mit einem Ansprechpartner. Beim Notartermin müssen alle Miterben unterschreiben oder bevollmächtigen. Zur Frage, ob ein Direktverkauf zu Ihnen passt, hilft Haus ohne Makler verkaufen.