Darum verkaufen Sie an uns
- Restschuld ist kein AusschlussgrundIst der Ablösebetrag bekannt, sehen wir früh, ob Kaufpreis und Restschuld zusammenpassen.
- Notar und BankDie Bank gibt die Grundschuld frei, sobald ihr Ablösebetrag eingeht. Den Ablauf sichert der Notar.
- Keine MaklerprovisionAuch bei einem finanzierten Haus kaufen wir direkt. Sie sparen die Provision.
Was bleibt am Ende übrig?
Ein einfaches Beispiel zeigt, wie sich Verkaufspreis und Restschuld zueinander verhalten. Die echten Zahlen nennt Ihnen Ihre Bank.
Beispiel mit angenommenen Zahlen
| Verkaufspreis (angenommen) | 250.000 € |
| Restschuld bei der Bank (angenommen) | − 150.000 € |
| Bleibt Ihnen vor Vorfälligkeitsentschädigung, Steuern und Kosten | 100.000 € |
Kein Angebot und kein Fall aus unserer Praxis. Fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, verringert sie den Betrag. Die echten Zahlen nennt Ihnen die Bank.
Reicht der Kaufpreis nicht für die Restschuld, sprechen Sie am besten vor dem Verkauf mit Ihrer Bank. Schicken Sie uns trotzdem die Eckdaten, wir schauen gemeinsam, was möglich ist.
So läuft es ab
- 01Eckdaten und RestschuldWenn bekannt, mit Ablösebetrag
- 02Wir prüfenPassen Preis und Restschuld?
- 03BesichtigungWir sehen uns das Haus an
- 04Notar und BankGrundschuld wird freigegeben
Mehr wissen vor dem Verkauf
Noch nicht abbezahlt? Hier steht, wie Bank, Notar und Grundschuld beim Verkauf zusammenspielen.
Kann ich ein Haus verkaufen, das noch finanziert ist?
Ja. Die Bank sichert ihr Darlehen mit einer Grundschuld im Grundbuch. Sie bleibt dort eingetragen, bis die Bank sie löscht. Ein Käufer will ein Haus ohne diese Last erwerben, deshalb muss die Grundschuld beim Verkauf freigegeben werden (Lastenfreistellung). Fragen Sie vorab Ihre Bank, wie hoch die Restschuld zum geplanten Stichtag ist und was eine vorzeitige Ablösung kostet.
Rolle von Bank und Notar
Der Notar fordert von der Bank die Löschungsbewilligung an. Die Bank gibt sie in der Regel unter einer Treuhandauflage heraus: Der Notar darf sie erst nutzen, wenn die Bank ihr Geld hat. Der Käufer zahlt den Teil des Kaufpreises, den die Bank braucht, direkt an sie, der Rest geht an Sie. Danach wird die Grundschuld im Grundbuch gelöscht. Das schützt Käufer und Verkäufer.
Vorfälligkeitsentschädigung: Wann sie anfällt
Haben Sie eine feste Zinsbindung vereinbart, ist der Kredit nicht ohne Weiteres kündbar. Beim Verkauf des Hauses können Sie ihn in der Regel trotzdem vorzeitig kündigen, die Bank darf dafür aber eine Entschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2 BGB). Sie gleicht aus, was ihr an Zinsen entgeht. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie ein Darlehen mit festem Zins kündigen. Die Frist beträgt sechs Monate, eine Entschädigung fällt dann nicht an (§ 489 BGB). Wer kurz vor dieser Grenze steht, kann Geld sparen, wenn er den Notartermin passend legt. Lassen Sie die Berechnung der Bank prüfen, etwa bei der Verbraucherzentrale oder einem Anwalt.
Was, wenn die Restschuld höher ist als der Verkaufspreis?
Dann bleibt die Differenz bestehen. Gehen Sie in diesem Fall vor dem Verkauf zur Bank und sprechen Sie über Lösungen, etwa eine Vereinbarung für den Fehlbetrag. Warten Sie nicht, bis Raten ausbleiben. Ein geordneter Verkauf ist für die Bank in der Regel besser als eine Zwangsversteigerung.
Wenn die Restschuld höher ist, Beispiel mit angenommenen Zahlen
| Erzielbarer Verkaufspreis (angenommen) | 140.000 € |
| Restschuld bei der Bank (angenommen) | − 150.000 € |
| Fehlbetrag | − 10.000 € |
Kein Angebot und kein Fall aus unserer Praxis.
Kann der Käufer meinen Kredit übernehmen?
Nur mit Zustimmung der Bank. Sie prüft dabei die Bonität des Käufers. Üblich ist, dass der Kredit abgelöst wird. Fragen Sie außerdem, ob die Bank das Darlehen auf ein anderes Objekt übertragen kann, das hängt vom Vertrag ab. Auch ein Verkauf ohne Makler ist mit offener Finanzierung möglich, Bank und Notar sind aber immer beteiligt: Haus ohne Makler verkaufen. Ob auf den Gewinn Steuern anfallen, hängt unter anderem davon ab, wie lange Sie das Haus besessen und ob Sie selbst darin gewohnt haben. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.
Häufige Fragen
Kann ich ein Haus verkaufen, das noch nicht abbezahlt ist?
Ja. Die Bank löscht die Grundschuld, sobald der Ablösebetrag bei ihr eingegangen ist. Der Notar sichert den Ablauf ab.
Muss ich eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Bei laufender Zinsbindung darf die Bank sie verlangen. Lassen Sie sich die Zahl vorher von Ihrer Bank nennen.
Was, wenn die Restschuld höher ist als der Kaufpreis?
Dann bleibt die Differenz bestehen. Sprechen Sie vor dem Verkauf mit Ihrer Bank und schicken Sie uns trotzdem die Eckdaten.
Kann der Käufer meinen Kredit übernehmen?
Nur mit Zustimmung der Bank. Üblich ist, dass der Kredit abgelöst wird.
Stand: November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechenbeispiele mit angenommenen Zahlen, kein Angebot. Im Einzelfall beraten Notar, Anwalt oder Steuerberater.
